Зонирование ТРК

зонирование торговых площадейРассмотрим методы зонирования ТРК (торгово-развлекательный центр) на реальном примере. А именно, какие методы использовались при планировке ТРК в Мытищах Московской области (ныне находится в стадии строительства). В соответствии с проектом комплекс будет расположен в 2-х этажном здании с подземной парковкой. Рядом предусматривается также и наземная парковка для автотранспорта. Обе парковки смогут обеспечить размещение 140 автомобилей. Общая полезная площадь комплекса должна составлять в соответствии с проектом 8 962 м^2. Первый этаж планируется отвести под размещение супермаркета, ресторана и торговой галереи. На втором предусматривается еще одна торговая галерея, через которую посетители будут проходить к фут-корту (четыре оператора), а также детская развлекательная зона. Зонирование ТРК планировалось компанией Astera. Ввод в эксплуатацию нового комплекса запланирован на следующий год.

Известно, что в ТРК ежедневно приходит больше посетителей, чем в какое-либо иное коммерческое заведение. Рождение торгово-развлекательных комплексов произошло в США в 50-х годах минувшего столетия. Создавать аналогичные центры в нашей стране начали лишь в последние годы. Зато этот сегмент розничной торговли развивается семимильными шагами. И здесь перед участниками рынка возникают сложные задачи освоения ранее незнакомых технологий по развитию торгово-развлекательных центров и в том числе всех вопросов, связанных с их планировкой. Ведь кроме внутреннего обустройства центра необходимо продумать также место его расположения, места парковки, маршруты движения автомобилей посетителей, систему доставки товаров и пр. То есть необходимо сделать ТЦ привлекательным для покупателей.

Однако тот факт, что в большинстве крупных городов наблюдается активное возведение торгово-развлекательных комплексов, еще не решает проблемы спроса на них. И не в последнюю очередь из-за того, что многие проекты оказываются не достаточно эффективными. Наиболее привлекательными для посетителей, а, следовательно, и прибыльными для заказчиков, оказываются центры, спроектированные в соответствии с принятыми международными стандартами. Зонирование этих центров также проводилось по тем же стандартам.

Собственно, термин «зонирование» можно считать рациональным (с точки зрения привлечения потенциальных клиентов) распределением торговых площадей ТРК. Основным принципом такого зонирования является его соответствие потребностям и вкусам основных групп потенциальных потребителей. А именно, каждый посетитель должен свободно ориентироваться в торговом центре и при этом ощущать его комфорт (то есть нужны места для парковки, эскалаторы, зоны питания, площадки для детей и т.д.). Для арендаторов наиболее важна максимальная посещаемость торговых площадей и вместе с этим повышение уровня продаж и, естественно, прибыли. Для собственника основным фактором является скорейшая окупаемость проекта, и получение максимальной прибыли. Отсюда и вытекает необходимость рационального использования площадей ТРК, отсутствие неприбыльных («мертвых») зон, рациональное направление потока потребителей.

Чтобы достичь этих целей, необходимо тщательно спланировать поэтажное зонирование ТЦ с определением функционального предназначения всех его помещений, учитывая при этом заказы арендаторов и конкурентное окружение. Однако этого будет еще недостаточно, так как торговый центр воспринимается потребителями как единое целое. Следовательно, необходимо четкое зонирование не только внутренних его площадей, но и всей прилегающей к нему территории.

Зонирование территории. Парковки.

Успешная работа ТРЦ немыслима без удобных подъездных путей к нему и мест парковки автомобилей. Торговый центр начинается с паркинга, как театр с вешалки. Основное требование к паркингу – достаточное количество мест для стоянки и положительное впечатление посетителей. С этого начинается формирование имиджа ТРЦ.

На паркинге ТЦ необходимо предусмотреть две группы мест: для арендаторов (включая обслуживающий персонал) и посетителей. По международным стандартам расчет необходимых парковочных мест для посетителей производят из расчета – 4 на 100 м^2 торговой площади. Не смотря на то, что для Росси этот стандарт несколько завышен, было бы разумным его применение для крупных (окружных) ТЦ. При планировании парковок для несколько меньших ТЦ (районных) этот стандарт можно уменьшить, учитывая, что многое потенциальные покупатели будут добираться до ТЦ пешком или на общественном транспорте.

При наличии площадей разумным было бы сооружение только наземных парковок, это более по душе посетителям, в также значительно снижает затраты на сооружение торгового комплекса в целом. Практика показывает, что даже при наличии самой современной и удобной во всех отношениях подземной парковки, лишь около 30% наших покупателей изъявляют желание нею воспользоваться. Ведь наши потребители все еще не привыкли к таким парковкам. Поэтому боятся пробок на входе, не уверены в том, что парковка оборудована лифтами и тралаваторами ведущими вниз, да и просто ленятся подниматься (и опускаться) на дополнительный этаж.

В Мытищах поначалу планировалось строительство 2-х уровневой подземной парковки. Однако это слишком удорожало проект, поэтому остановились на одном подземном уровне. Кроме того, владельцам ТРК было предложено в целях скорейшей окупаемости объекта сдавать в аренду часть паркинга жителям близлежащих домов, отмечает И. Кирсанова, работающая в компании Astera начальником отдела маркетинга.

Погрузо-разгрузочная зона

Для арендаторов ТРК такая зона очень важна. Она должна включать в себя удобные подъездные пути для грузовых автомобилей, погрузо-разгрузочную площадку, а также иметь помещения или площадки для складирования поступающих торговых запасов, грузовые лифты и технические помещения.

Зонирование здания ТРК

Успешность проекта ТРК напрямую зависит от верного, целевого направления потока посетителей и грамотно спланированных в соответствие с ним торговых площадей. Современные стандарты предусматривают, что около 30% общих площадей ТРК должно отводиться на «развлекательную составляющую» центра. Но в силу различных причин добиться этого пока не всегда возможно.

Система входов и выходов

Главное, на что необходимо обратить внимание в этом вопросе, это то, что места входа должны четко выделяться на фоне всего комплекса. Входные тамбура должны иметь достаточные размеры, давая свободный проход покупателям. Чтобы быстро сориентировать посетителей, при входе надо обязательно оборудовать так называемую систему навигации с расположением схемы помещений центра. Такая система может быть электронной или какой-либо другой, но главное, чтобы посетитель мог четко по ней найти нужный магазин, зону отдыха или питания и пр.

Входы и выходы нужно проектировать таким образом, чтобы покупатели в первую очередь направлялись в торговые галереи. Кафе или ресторан при ТЦ должны быть оборудованы двумя раздельными входами: из торговых залов и со стороны улицы. Это даст им возможность работать в автономном режиме, не привязываясь к часам работы самого комплекса в целом. ТРК, предназначенные для аренды крупными арендаторами (супермаркет, товары для дома и пр.) должны быть оборудованы отдельными выходами непосредственно к паркингу.

Поток покупателей и его организация

Схема организации потока покупателей должна быть спланирована таким образом, чтобы они проходили через все торговые галереи ТЦ. Очень важно при этом отсутствие «мертвых зон» и столпотворения покупателей в каком-либо одном месте торговой галереи при недостаточной посещаемости другого. Правильному направлению покупателей способствует организация «центров притяжения». Такими центрами могут быть развлекательные и детские зоны, фуд-корты и, как это не покажется странным, даже места общего пользования.

Еще один важный вопрос – это проработка вертикальных связей центра. Обычно люди с некоторой неохотой поднимаются на верхние этажи. Поэтому им для этого необходимо предложить некий стимул и комфортный способ подняться наверх. Большинство посетителей не любят пользоваться лифтами, лучшим вариантом является использование эскалаторов. Их, кстати, очень любят дети.

Правильно организованные покупательские потоки обеспечивают наибольшую посещаемость всех торговых точек торговой галереи и делают недопустимым образование «мертвых зон», которые в большинстве случаев являются причиной частой смены арендаторов. А это приводит и к потере девелопером доходов в результате простоев (даже временных) торговых площадей.

Некоторыми сравнительно небольшими торговыми центрами нередко, как «центрами притяжения», используются туалеты. Конечно, это дает определенные результаты в борьбе с «мертвыми зонами», так как в этих и прилегающих к ним местах проходимость достаточно большая. Но, к сожалению, и арендные ставки в этих местах невелики.

Размещение туалетов в ТЦ напрямую также связано с соответствующими инженерными коммуникациями. Поэтому часто туалеты располагаются вблизи предприятий общепита, что и так является необходимым условием их функционирования. Однако в любом случае нужно предусмотреть и отдельные туалетные помещения, например, у детской зоны.


Как отмечает И. Кирсанова, туалеты действительно помогают в борьбе с «мертвыми зонами». Но ни в коем случае этим не стоит злоупотреблять. Если все туалеты в проекте будут предусмотрены на последнем этаже, такой проект просто не будет утвержден, как не соответствующий СНиПам.

Якорные арендаторы

Так называют наиболее крупного арендатора, который обеспечивает приток в ТРК наибольшего числа посетителей. Таким арендатором может быть гипер- или супермаркет, крупный специализированный магазин, детский или спортивный комплекс, боулинг, кинотеатр-мультиплекс, ресторан и даже несколько различных предприятий общественного питания, входящие в состав фуд-корта.

Международные стандарты предусматривают, что якорный арендатор должен занимать примерно 40% всей площади ТРК. Для успешной работы торгового центра весьма важно грамотно эти объекты расположить. Их расположение должно способствовать эффективному направлению потребительских потоков и не перекрывать их. С этой целью якорных арендаторов лучше размещать в глубине центра. Так как, направляясь к ним, посетители пройдут по торговой галере большее количество других торговых точек.

Торговая галерея

В торговой галерее располагается большинство объектов арендаторов. Правильно организованная работа с этими арендаторами обеспечит как высокие доходы владельцам ТЦ, так и объемы продаж им самим. Достигнуть этого можно, корректно подобрав состав арендаторов и правильно взаимно их расположив.

При этом необходимо учитывать некоторые факторы, которые важны при планировке торговой галереи. Первое, каждой ассортиментной группе должна быть предоставлена площадь соответствующего размера. К примеру, бутику эксклюзивной одежды или аптеке требуются сравнительно небольшие торговые площади. В то время как, например супермаркету, который, как правило, и является якорным арендатором, потребуются более значительные площади. Второе, необходимо учитывать различия в спросе на те, или иные товары. Разные магазины, арендующие торговые площади в ТЦ, имеют различные объемы продаж. Соответственно, они имеют и разные возможности по арендной плате, которая варьируется в зависимости от места расположения магазина в ТЦ. Наиболее доходными и, естественно, наиболее дорогими, являются зоны первого этажа здания ТЦ, находящиеся неподалеку от входа в сам центр или поблизости объектов ядерного арендатора. Арендные ставки на торговые площади второго и третьего этажей значительно ниже, так как по статистике не более 60% всех посетителей ТЦ обычно поднимается на эти этажи.

С учетом этих факторов и психологии покупателей обычно на первом этаже ТЦ производится продажа ювелирных изделий, сувениров, дорогой одежды, аксессуаров к ней и пр. Второй этаж отводится под торговлю молодежными товарами, спортивной и детской одеждой и т.д. За подобными товарами покупатели отправляются целенаправленно, следовательно, им придется в любом случае до них добираться. И еще одна деталь: здесь же, на втором или третьем этажах размещают и магазины женской одежды, в то время как магазины для мужчин находятся в основном на первом этаже. Объяснение довольно простое: мужчины с большей неохотой поднимаются на верхние этажи, в отличие от представительниц прекрасного пола.
Третьим важным фактором, влияющим на планировку торговой галереи, является учет принципа соседства различных товарных категорий. То есть, торговля женским ассортиментом товаров (обувь, парфюмерия, аксессуары) будет уместной по соседству с магазином женской одежды, а отнюдь не по соседству, скажем, с торговлей бытовой химией.

Размещая арендаторов с учетом всех этих факторов, стремятся достичь т.н. синергетического эффекта, означающего, что покупатели будут совершать большее количество покупок, чем в случае отдельного расположения тех самых же магазинов. И еще очень важное замечание. Для успешной работы всех магазинов, расположенных в торговом центре, а тем более по соседству, желательно, чтобы они продавали свои товары в одной ценовой категории.

С целью увеличения доходности ТЦ, в торговых галереях, имеющих коридоры более 10 м шириной, можно разместить небольшие открытые торговые точки для продажи часов, ювелирных изделий и прочих аксессуаров.

В заключение необходимо отметить, что, проектируя ТРК, необходимо особо предусмотреть в нем средства, позволяющие покупателям свободно ориентироваться в его торговых залах. А это лучше всего может обеспечить только визуальный контакт. К этому контакту в первую очередь можно отнести стеклянные витрины.

И второй аспект, требующий особого внимания, это места размещения лифтов или эскалаторов. Они должны быть хорошо видны из различных точек ТЦ. А для этого их надо размещать в центральной открытой зоне, которая к тому же зрительно увеличит внутренне пространство комплекса.